Wer eine Wohnung kauft, denkt meist zuerst an den Kaufpreis, die Lage und den Zustand der Immobilie. Doch bei Eigentumswohnungen gibt es oft noch eine zusätzliche Hürde: die Verwalterzustimmung.
Sie ist ein rechtlicher Schritt, der vor allem in älteren Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen zu finden ist und über den nicht selten Unklarheit herrscht.

Gerade in Reutlingen, Tübingen und Umgebung stoßen Käufer und Verkäufer immer wieder auf diese Klausel – und sind überrascht, dass ein Dritter, nämlich der Hausverwalter, dem Verkauf zustimmen muss.
Was hat es damit auf sich? Wann ist die Zustimmung Pflicht? Und warum wird sie von vielen als nicht mehr zeitgemäß empfunden?

In diesem Beitrag erklären wir Ihnen alles Wichtige – verständlich, praxisnah und mit Blick auf unsere Erfahrungen als Immobilienmakler in der Region.

Was ist die Verwalterzustimmung?

Die Verwalterzustimmung ist eine formale Genehmigung, die der Hausverwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erteilen muss, bevor ein Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen werden kann.
Sie dient dazu, dass die Gemeinschaft – vertreten durch den Verwalter – prüfen kann, wer neuer Miteigentümer wird.

Rechtlich geregelt ist sie im Wohnungseigentumsgesetz (WEG), genauer in § 12 WEG.
Dort heißt es, dass in der Gemeinschaftsordnung festgelegt werden kann, dass ein Verkauf der Wohnung der Zustimmung des Verwalters bedarf. Ohne diese Regelung im Vertrag oder in der Teilungserklärung gibt es keine Zustimmungspflicht.

Mit anderen Worten: Der Verwalter hat kein generelles gesetzliches Vetorecht – nur wenn die Zustimmungspflicht schriftlich vereinbart wurde, ist sie verbindlich.

Wann ist eine Verwalterzustimmung erforderlich?

Eine Zustimmungspflicht gilt nur, wenn sie ausdrücklich in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung festgehalten ist.
Diese Dokumente sind Bestandteil des Grundbuchs und für jede Wohnung separat einsehbar.

Typische Formulierungen lauten zum Beispiel:

„Die Veräußerung des Wohnungseigentums bedarf der Zustimmung des Verwalters.“

Sobald eine solche Klausel existiert, gilt:

• Jeder Verkauf – egal ob an Privatperson oder Unternehmen – benötigt die Genehmigung.
• Schenkungen können ebenfalls betroffen sein, wenn sie rechtlich als Veräußerung gelten.
• Die Zustimmung muss vor der Grundbucheintragung vorliegen, sonst kann das Eigentum nicht übertragen werden.

Muss die Verwalterzustimmung im Grundbuch stehen?

Ja – die Zustimmungspflicht steht im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs.

Praktisch bedeutet das:

• Käufer und Verkäufer sollten vor dem Notartermin prüfen, ob eine Zustimmungspflicht besteht.
• Der Notar fordert dann nach dem Kaufvertrag die Zustimmung beim Verwalter an.
• Ohne diesen Schritt kann das Grundbuchamt die Umschreibung verweigern.

Der Sinn hinter der Zustimmungspflicht

Ursprünglich hatte die Verwalterzustimmung einen nachvollziehbaren Zweck:
Die Eigentümergemeinschaft sollte vor finanziell unsicheren oder problematischen Käufern geschützt werden.

Der Verwalter kann im Rahmen der Zustimmung prüfen:

• Bonität des Käufers (Zahlungsfähigkeit, Schufa-Auskunft)
• Seriosität (keine problematische Nutzung der Wohnung geplant)
• Harmonisches Miteinander in der Gemeinschaft

Gerade in kleineren Häusern mit wenigen Parteien war dies ein wichtiges Instrument, um die Stabilität und den Werterhalt der Immobilie zu sichern.

Schritt-für-Schritt: So läuft die Verwalterzustimmung ab

1. Prüfung der Teilungserklärung
   Käufer oder Verkäufer (oft der Makler) prüft, ob eine Zustimmungspflicht existiert.
2. Kaufvertrag beim Notar
   Im Kaufvertrag wird vermerkt, dass die Zustimmung eingeholt werden muss.
3. Anfrage beim Verwalter
   Der Notar oder der Verkäufer stellt offiziell den Antrag auf Zustimmung.
4. Prüfung durch den Verwalter
   Bonitätsunterlagen des Käufers werden eingereicht, z. B. Finanzierungsbestätigung.
5. Erteilung der Zustimmung
   Der Verwalter gibt eine schriftliche Erklärung ab, meist als „Zustimmungserklärung zur Veräußerung“.
6. Weiterleitung ans Grundbuchamt
   Der Notar legt die Erklärung dem Grundbuchamt vor, damit der Eigentumsübergang eingetragen werden kann.

Dauer und Kosten der Zustimmung

Bearbeitungsdauer:
In der Praxis dauert die Zustimmung meist ein bis drei Wochen, abhängig von der Auslastung des Verwalters und der Schnelligkeit bei der Unterlagenprüfung.

Kosten:

• Üblich sind Gebühren zwischen 50 und 300 Euro.
• Wer zahlt, ist oft in der Gemeinschaftsordnung geregelt – meist der Verkäufer.
• In manchen Fällen übernimmt der Käufer freiwillig die Kosten.

Warum die Zustimmungspflicht oft als nicht mehr zeitgemäß gilt

In vielen Gemeinschaften ist die Zustimmungspflicht heute eher Formalsache:

• Die überwiegende Mehrheit der Verwalter lehnt kaum jemanden ab.
• Die Bonitätsprüfung wird oft nur oberflächlich durchgeführt.
• Der Verwaltungsaufwand steht häufig in keinem Verhältnis zum Nutzen.

Das liegt auch daran, dass Käufer meist bereits eine Finanzierungszusage einer Bank vorlegen müssen – eine zusätzliche Prüfung durch den Verwalter bringt daher selten neue Erkenntnisse.

Hoher Ressourcenaufwand für Verwalter und Käufer

Die Zustimmungspflicht bedeutet zusätzlichen Aufwand:

• Für Verwalter: Prüfung der Unterlagen, Schriftverkehr mit Notar und Parteien, Fristen einhalten.
• Für Käufer: Bereitstellung zusätzlicher Dokumente, mögliche Verzögerung beim Kauf.
• Für Verkäufer: Warten auf die Zustimmung, bevor der Kaufpreis fließen kann.

In der Praxis kann eine fehlende oder verspätete Zustimmung den Übergabetermin verschieben, was bei Umzügen oder Weiterverkäufen schnell teuer wird.

Die Verwalterzustimmung ist ein Relikt aus Zeiten, in denen Eigentümergemeinschaften stärker kontrollieren wollten, wer ihnen als neuer Miteigentümer „vor die Tür“ kommt.
Auch wenn sie heute oft nur Formsache ist, kann sie den Kaufprozess verzögern, wenn man nicht rechtzeitig darauf achtet.

Unsere Empfehlungen:

1. Frühzeitig prüfen – Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung einsehen.
2. Rechtzeitig beantragen lassen – am besten direkt nach dem Notartermin.
3. Unterlagen vollständig liefern – so vermeiden Sie Nachfragen und Verzögerungen.
4. Kosten klären – damit es keine Überraschungen gibt.

Als erfahrenes Immobilienbüro in Reutlingen, Tübingen und Umgebung kümmern wir uns um alle Schritte, damit Ihr Verkauf oder Kauf reibungslos und ohne unnötige Wartezeiten abläuft.

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