Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, kommt an einem Begriff nicht vorbei: der Teilungserklärung. Dieses rechtliche Dokument ist im deutschen Wohnungseigentumsrecht von zentraler Bedeutung – sowohl für Käufer als auch für Verkäufer.

Doch was genau verbirgt sich hinter einer Teilungserklärung? Wofür wird sie benötigt? Und worauf sollte man achten, bevor man Wohnungseigentum kauft? In diesem Beitrag erhalten Sie einen umfassenden und verständlich aufbereiteten Überblick über alles, was Sie zur Teilungserklärung wissen müssen.

Was ist eine Teilungserklärung? Was Sie wissen sollten …

Die Teilungserklärung ist kein bloßes Verwaltungsdokument, sondern die rechtliche Grundlage für das Miteinander in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie regelt, wem was gehört, wer welche Rechte hat, welche Kosten anfallen und wie über wichtige Themen entschieden wird.

Ob Sie eine Wohnung kaufen, verkaufen oder selbst ein Haus aufteilen möchten, – die Teilungserklärung gehört zu den zentralen Dokumenten, die Sie kennen, verstehen und prüfen sollten. Denn sie hat unmittelbaren Einfluss auf Ihren Alltag, Ihre Pflichten und Ihre Gestaltungsmöglichkeiten als Eigentümer.

Warum Käufer die Teilungserklärung unbedingt lesen sollten

Wer eine Wohnung kaufen möchte, sollte die Teilungserklärung vor Vertragsabschluss sorgfältig durchlesen – idealerweise gemeinsam mit einem Fachanwalt oder erfahrenen Makler. Denn in der Teilungserklärung können Regelungen stehen, die erhebliche Auswirkungen auf das spätere Eigentum und die Nutzung haben.

Beispielsweise kann darin festgelegt sein, dass gewerbliche Nutzung erlaubt ist – was in der Praxis bedeuten kann, dass ein Nachbar eine Bar oder Praxis eröffnet. Auch bei den Themen Fenster, Wohngeld-Rückstände oder Stimmrecht gibt es häufig Überraschungen. Manche Teilungserklärungen sehen vor, dass Fenster vom jeweiligen Eigentümer instandgehalten werden müssen – obwohl sie eigentlich zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Wer sich hier absichert, spart später oft viel Ärger.

Für Käufer ist sie die Grundlage dafür, dass die erworbene Wohnung ein rechtlich eigenständiges Eigentum ist. Und für Verkäufer oder Bauträger, die ein Mehrfamilienhaus in einzelne Einheiten aufteilen möchten, ist sie das zentrale Instrument, um jede Wohnung separat verkaufen zu können. Sie stellt sicher, dass für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt angelegt wird. Das schafft nicht nur Transparenz, sondern auch Rechtssicherheit – für alle Beteiligten.

Ohne diese Erklärung wäre es rechtlich gar nicht möglich, eine einzelne Wohnung zu veräußern. Ebenso ist die Teilungserklärung relevant für Banken, da sie auf dieser Grundlage die finanzielle Absicherung für einzelne Wohneinheiten bewerten.

Wer erstellt die Teilungserklärung und wann?

Erstellt wird die Teilungserklärung in der Regel vom Eigentümer oder der Eigentümerin des Grundstücks. Das kann ein Bauträger, eine Erbengemeinschaft oder auch eine Einzelperson sein, die ein Mehrfamilienhaus besitzt. Sie erfolgt meist nach Fertigstellung des Gebäudes oder vor dem Beginn des Verkaufs einzelner Einheiten. Damit sie rechtsgültig ist, muss sie notariell beglaubigt oder beurkundet und anschließend beim zuständigen Grundbuchamt eingereicht werden. Erst mit dem Eintrag ins Grundbuch wird die Teilung rechtlich wirksam.

Gesetzliche Grundlagen und Eintragung im Grundbuch

Die rechtliche Basis bildet das Wohnungseigentumsgesetz, insbesondere § 8 WEG. Dort ist genau geregelt, wie eine solche Aufteilung ablaufen muss. Auch die Grundbuchordnung (GBO) ist von Bedeutung – sie schreibt vor, dass die Teilungserklärung in beglaubigter oder beurkundeter Form vorliegen muss.

Nach erfolgreicher Prüfung durch das Grundbuchamt wird das bestehende Grundbuch des Gebäudes geschlossen und für jede Wohneinheit ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Die Teilungserklärung entfaltet damit eine starke rechtliche Wirkung: Sie ist für alle aktuellen und zukünftigen Eigentümer verbindlich. Spätere Änderungen sind nur mit Zustimmung aller Eigentümer möglich – und auch diese Änderungen müssen wiederum notariell beurkundet und eingetragen werden.

Die Teilungserklärung ist ein umfangreiches Dokument, das eine Vielzahl an Regelungen enthält. Sie legt unter anderem fest, welche Gebäudeteile zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören. Darüber hinaus enthält sie Regelungen über die Nutzung dieser Eigentumsformen, definiert Sondernutzungsrechte, beschreibt die Verteilung der Kosten und verpflichtet die Eigentümer zur Einhaltung bestimmter Verhaltensregeln.

Auch organisatorische Fragen wie die Verwaltung der Immobilie, die Bestellung eines Verwalters oder die Durchführung von Eigentümerversammlungen werden in der Teilungserklärung geregelt. Wer ein solches Dokument liest, findet darin in der Regel auch Angaben zum Hausgeld, zur Stimmverteilung in der Eigentümerversammlung und zu Rechten bei Umbauten oder baulichen Veränderungen.

Wie ist die Teilungserklärung aufgebaut?

Im Zentrum steht meist die sogenannte Aufteilungserklärung, die durch zwei wichtige Anlagen ergänzt wird: den Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Der Aufteilungsplan ist eine technische Zeichnung, in der alle Räume und Flächen des Gebäudes genau eingezeichnet sind. Er zeigt, welche Räume zu welcher Eigentumseinheit gehören, wie groß diese Flächen sind und welche Gebäudeteile dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sind. Jeder abgeschlossenen Wohneinheit ist eine Nummer zugeordnet, die auch im Grundbuch verwendet wird.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wiederum bestätigt, dass jede Wohneinheit baulich in sich abgeschlossen ist – also z. B. über einen eigenen Zugang verfügt. Diese Bescheinigung wird beim zuständigen Bauamt beantragt und ist Voraussetzung für die rechtliche Trennung der Einheiten.

Die Gemeinschaftsordnung als Herzstück der Zusammenarbeit

Ein weiterer wesentlicher Bestandteil der Teilungserklärung ist die sogenannte Gemeinschaftsordnung. In ihr wird genau geregelt, wie die Eigentümer miteinander umgehen, wer was nutzen darf, welche Kosten wie verteilt werden, ob Tiere erlaubt sind und wie die Instandhaltungsrücklagen gebildet werden.

Auch die Bestellung des ersten Verwalters – oft für einen Zeitraum von bis zu drei Jahren – kann dort bereits festgehalten sein. Besonders wichtig ist: Die Gemeinschaftsordnung kann in gewissen Punkten vom Gesetz abweichen, sofern dies erlaubt ist. So können beispielsweise Öffnungsklauseln vereinbart werden, die der Gemeinschaft mehr Entscheidungsfreiheit einräumen. Nicht zulässig sind jedoch Regelungen, die das gesetzlich garantierte Mitspracherecht von Eigentümer einschränken oder den Zugang zu gemeinschaftlichen Einrichtungen verwehren.

Sondernutzungsrechte: Was ist exklusiv nutzbar?

Neben dem Gemeinschaftseigentum und dem Sondereigentum kennt die Teilungserklärung auch das sogenannte Sondernutzungsrecht. Es erlaubt einzelnen Eigentümer, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums exklusiv zu nutzen – zum Beispiel einen Stellplatz, einen Gartenanteil oder ein Kellerabteil.

Diese Rechte sind häufig mit der jeweiligen Wohnung verbunden und können nur gemeinsam mit ihr verkauft werden. Wichtig ist, dass solche Sondernutzungsrechte eindeutig zugewiesen und im Aufteilungsplan sowie der Erklärung klar erkennbar sind. Sonst kann es später zu Streitigkeiten kommen, – etwa wenn mehrere Eigentümer denselben Gartenbereich nutzen möchten.

Auch wenn die Teilungserklärung grundsätzlich dauerhaft gilt, kann es im Laufe der Zeit Gründe geben, sie zu ändern. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn Wohnungen zusammengelegt oder aufgeteilt werden sollen, wenn sich die Nutzung von Räumen ändert oder wenn neue Sondernutzungsrechte vergeben werden.

Ein typisches Beispiel: Zwei benachbarte Wohnungen sollen zu einer großen Einheit zusammengeführt werden. Damit das rechtlich korrekt abläuft, müssen die bestehenden Miteigentumsanteile angepasst, neue Pläne erstellt und die Teilungserklärung geändert werden. Für solche Änderungen ist die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich – und zusätzlich eine notarielle Beurkundung sowie die Eintragung beim Grundbuchamt.

Bauabweichungen und ihre rechtlichen Folgen

Nicht selten weicht die tatsächliche Bauausführung später von der ursprünglichen Planung ab. Räume werden anders genutzt, Wände versetzt oder Kellerräume getauscht. Solche Abweichungen sind nicht nur ein praktisches Problem, sondern auch ein rechtliches. Eigentümer haben dann entweder das Recht, die Wiederherstellung des ursprünglich geplanten Zustands zu verlangen oder aber eine Anpassung der Teilungserklärung und des Aufteilungsplans zu fordern.

Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Kellerraum, der laut Aufteilungsplan zu Wohnung A gehört, wurde nach dem Bau Wohnung B zugewiesen. Wird dies nicht rechtzeitig korrigiert, kann es später zu Besitzansprüchen, Nutzungsverboten oder sogar Rückabwicklungen beim Verkauf kommen.

Die Erstellung der Teilungserklärung folgt einem klaren Ablauf. Zunächst beauftragt der Eigentümer oder die Eigentümerin einen Architekten mit dem Aufteilungsplan. Danach wird beim Bauamt die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt. Sobald alle Unterlagen vollständig sind, wird die Teilungserklärung vom Notar beurkundet und beim Grundbuchamt eingereicht. Erst wenn alle Schritte abgeschlossen sind, kann das Objekt in einzelne Eigentumswohnungen rechtssicher verkauft werden.

Was kostet eine Teilungserklärung?

Die Kosten setzen sich aus mehreren Bestandteilen zusammen. Für die notarielle Beurkundung fallen – je nach Immobilienwert – in der Regel mehrere hundert Euro an. Dazu kommen die Kosten für die Erstellung des Aufteilungsplans und der Abgeschlossenheitsbescheinigung, die häufig zwischen 100 und 200 Euro liegen. Auch das Grundbuchamt erhebt Gebühren.
Bei einem Immobilienwert von 800.000 Euro ist schnell mit Gesamtkosten von über 1.000 Euro zu rechnen. Eine genaue Auskunft erhalten Sie beim beauftragten Notariat.

Was tun bei Unsicherheiten oder Konflikten?

Gerade bei Eigentumswohnungen ist es ratsam, sich bei Unsicherheiten professionelle Unterstützung zu holen. Auch scheinbar unwichtige Details wie ein Abstellraum im Keller können bei fehlender Regelung zu späteren Auseinandersetzungen führen. Wichtig ist: Alles, was nicht schriftlich in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung geregelt ist, kann nicht eingefordert werden.
Wer Fragen zur Teilungserklärung hat, sollte sich deshalb frühzeitig an eine erfahrene Hausverwaltung, einen Notar, einen Fachanwalt oder Immobilienmakler wenden.

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