Klimawandel und Extremwetter machen auch vor der Region Reutlingen und Tübingen nicht Halt. Die Zahl der Starkregenereignisse nimmt zu, Hochwasserlagen treten häufiger auf – mit unmittelbaren Folgen für den Immobilienmarkt. Sicherheit, Versicherbarkeit und Werterhalt rücken stärker in den Fokus von Käufern und Verkäufern.

Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, muss sich heute nicht nur mit Quadratmeterpreisen und Ausstattung beschäftigen, sondern auch mit Überflutungsrisiken. Das gilt besonders in Gebieten, die laut offiziellen Gefahrenkarten des Landes Baden-Württemberg und der Stadt Reutlingen potenziell von Starkregen oder Hochwasser betroffen sind.

In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen, worauf Sie achten sollten, wo Sie seriöse Informationen finden und welche rechtlichen und finanziellen Folgen es hat, wenn Risiken verschwiegen werden.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten, ist es heute unerlässlich, bestimmte Risiken rund um das Thema Wasser zu verstehen. Begriffe wie Starkregengebiet, Hochwassergebiet oder Überflutungsrisiko begegnen uns dabei immer häufiger – in Exposés, bei Banken oder im Gespräch mit Versicherern. Doch was genau bedeuten diese Begriffe? Und worin unterscheiden sie sich?

Unterschiede und Gemeinsamkeiten

Starkregengebiete und Hochwassergebiete werden oft in einem Atemzug genannt – dabei handelt es sich um unterschiedliche Risikoszenarien:

Ein Hochwassergebiet bezieht sich in der Regel auf eine Flussnähe oder Gewässerlage. Hier drohen Überflutungen durch ansteigendes Wasser, etwa nach langanhaltendem Regen oder Schneeschmelze. Diese Zonen sind oft durch behördliche Gefahrenkarten eindeutig ausgewiesen und können baurechtliche Einschränkungen mit sich bringen.

Ein Starkregengebiet hingegen betrifft jede Lage, unabhängig von der Nähe zu Gewässern. Hier entstehen Überflutungen durch plötzlich auftretende, sehr intensive Regenfälle. Innerhalb kürzester Zeit kann die Kanalisation überlastet sein, Wasser dringt in Keller ein oder fließt unkontrolliert über Grundstücke.

Die Gemeinsamkeit: Beide Gefahren führen zu erheblichen Schäden – am Gebäude, am Grundstück und nicht zuletzt am Immobilienwert. Der Unterschied liegt in der Ursache und Häufigkeit. Während Hochwasserlagen punktuell und oft vorhersehbar sind, tritt Starkregen meist überraschend auf – und trifft zunehmend auch innerstädtische Wohngebiete.

Wichtige Fachbegriffe einfach erklärt

Hier sind einige wichtige Begriffe, die Sie kennen sollten, bevor Sie mit Gutachtern und Versicherern in Kontakt treten:

• HQ100: Bezeichnet ein Hochwasser, das statistisch alle 100 Jahre auftritt. Es dient als Planungsgrundlage für viele Hochwasserschutzmaßnahmen.
• Überflutungsgefährdetes Gebiet: Flächen, die bei Starkregen oder Hochwasser regelmäßig oder potenziell überschwemmt werden können.
• Elementarschadenversicherung: Eine Zusatzversicherung zur Wohngebäudeversicherung, die Schäden durch Naturereignisse wie Hochwasser, Starkregen oder Erdrutsch abdeckt.
• Risikoklasse bzw. ZÜRS-Zonen: Einstufung der Gefährdung einer Immobilie, z. B. nach Starkregengefahrenkarten.
• Starkregengefährdungsklassen (SGK): Neue Einstufung speziell für Starkregenrisiken (SGK1–3)
• Rückstausicherung: Technische Einrichtung zum Schutz gegen Wasser, das aus der Kanalisation ins Haus zurückdrückt
• Retention: Maßnahme zur Rückhaltung von Regenwasser, um die Kanalisation zu entlasten.

Wir empfehlen: Verschaffen Sie sich frühzeitig einen Überblick – das hilft Ihnen nicht nur beim Kauf oder Verkauf, sondern auch bei Versicherungsfragen oder beim Gespräch mit einem Gutachter.

Die Lage einer Immobilie entscheidet maßgeblich über ihren Wert – insbesondere dann, wenn es um potenzielle Gefährdungen durch Starkregen oder Hochwasser geht. In Reutlingen lohnt sich ein genauer Blick in die vorhandenen Risikokarten. Sie helfen Käuferinnen und Käufern ebenso wie Eigentümern dabei, fundierte Entscheidungen zu treffen.

Wo finde ich Informationen zu Starkregen- und Hochwassergebieten?
LUBW Umwelt-Daten und Karten Online (UDO):
https://udo.lubw.baden-wuerttemberg.de/public/
Offizielles Kartenportal des Landes Baden-Württemberg. Hier finden Sie:

• Starkregengefahrenkarten
• Hochwassergefahrenkarten (HQ100, HQextrem)
• Überflutungstiefen, Fließgeschwindigkeiten

Geoportal Reutlingen:
https://www.reutlingen.de/Geoportal
Die Stadt Reutlingen stellt spezifische Karten für Starkregenrisiken zur Verfügung – kostenlos abrufbar, inklusive Erklärung der Farbcodes und Schutzmaßnahmen.

Tübingen – Hochwasserinformationsseite:
https://www.tuebingen.de/hochwasser
Die Nachbarstadt bietet Karten für Neckar, Ammer, Steinlach und Goldersbach – ebenfalls relevant für Interessenten im Großraum.

Hochwasser-Check des GDV:
https://www.hochwasser-check.com
Der Gesamtverband der Versicherungswirtschaft bietet ein Online-Tool zur Einschätzung von Überschwemmungs- und Starkregenrisiken anhand Ihrer Adresse.

Für viele Kaufinteressierte und Eigentümer ist der erste Blick auf eine Gefahrenkarte zunächst verwirrend. Farbflächen, Höhenlinien, Pfeile und Zahlen – das alles wirkt technisch und schwer verständlich. Doch wer die Grundlagen kennt, kann mit wenigen Klicks wichtige Informationen für die Bewertung einer Immobilie gewinnen. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie achten sollten.

Risikoklassen und Farbcodes verstehen

Gefahrenkarten nutzen standardisierte Farben und Symbole, um die Intensität und Ausdehnung von Starkregen- oder Hochwasserrisiken darzustellen. Die häufigsten Farbcodes erklären sich wie folgt:

• Hellblau: Geringe Überflutungsgefahr (z. B. bei extrem seltenem Hochwasser)
• Mittelblau: Mittleres Risiko (etwa alle 100 Jahre möglich)
• Dunkelblau: Hohes Risiko mit regelmäßiger Überflutungsgefahr
• Rosa bis Rot (bei Starkregenkarten): Hohe Wasserstände bei Starkregen mit schnellen Abflüssen
• Pfeile: Fließrichtung des Wassers
• Zahlen oder Schattierungen: Tiefe der möglichen Überflutung (z. B. „>50 cm“)

Die Risikoklassen, etwa in Starkregengefahrenkarten, reichen meist von Stufe 1 (niedrig) bis Stufe 3 (hoch). Dabei gilt: Je höher die Klasse, desto größer ist die Gefahr, dass es bei Starkregen zu Überflutungen kommt – unabhängig von Flüssen oder Bächen in der Nähe.
Achten Sie auf die Legende der Karte. Dort finden Sie genaue Erklärungen zu Farben, Symbolen und Maßstäben.

Wenn Sie sich für eine Immobilie interessieren, prüfen Sie nicht nur Lage, Preis und Ausstattung – sondern auch das Überflutungsrisiko. So können Sie eine fundierte Entscheidung treffen. – Nicht nur finanziell, sondern auch in Bezug auf Sicherheit, Nutzbarkeit und Werterhalt.

Liegt das Haus in einem bekannten Hochwassergebiet? Gab es in der Vergangenheit Wasserschäden? Bestehen bauliche Schutzmaßnahmen gegen Starkregen?

Auch die Versicherbarkeit spielt eine wichtige Rolle. In stark gefährdeten Gebieten kann es schwierig oder extrem teuer sein, eine Elementarschadenversicherung zu erhalten. Manche Versicherer lehnen den Schutz sogar komplett ab. Fragen Sie daher frühzeitig bei Ihrer Versicherung an und lassen Sie sich ein konkretes Angebot machen.

Achten Sie außerdem auf die Bauweise: Gibt es Lichtschächte, tiefliegende Kellereingänge oder ebenerdige Zugänge zum Wohnraum? Solche Merkmale können im Schadensfall zum Problem werden.

Fragen, die man vor dem Kauf stellen sollte

• Liegt das Grundstück in einer Starkregen- oder Hochwassergefahrenzone?
• Gab es in der Vergangenheit Wassereintritt oder Rückstauprobleme?
• Welche Maßnahmen wurden zum Schutz gegen Überflutung getroffen?
• Besteht eine aktuelle Elementarschadenversicherung?
• Gibt es Nachweise über frühere Schäden, z. B. Fotos, Gutachten oder Versicherungsfälle?

Diese Fragen sollten Sie nicht nur dem Verkäufer stellen, sondern auch beim Notartermin und im Gespräch mit dem Makler ansprechen.

Die klassische Wohngebäudeversicherung deckt viele Schäden ab – aber eben nicht alle. Schäden durch Überschwemmung, Starkregen, Rückstau, Schneedruck oder Erdrutsch sind nur mit einer zusätzlichen Elementarschadenversicherung abgedeckt. Diese wird oft als Ergänzung zur bestehenden Gebäudeversicherung angeboten und ist in hochwassergefährdeten Gebieten von zentraler Bedeutung.

Ohne diesen Zusatzschutz kann ein Starkregenereignis massive finanzielle Folgen haben. In unserer täglichen Praxis erleben wir immer wieder Fälle, in denen Eigentümer nach einem Schaden auf den Kosten sitzen bleiben – weil sie keine Elementarversicherung abgeschlossen haben oder keine bekommen konnten.

Deshalb raten wir: Lassen Sie sich vor dem Kauf ein aktuelles Versicherungszertifikat zeigen. So erkennen Sie, ob die Immobilie derzeit versichert ist – und ob ein Schutz auch für Sie möglich ist.

Übrigens: Beim Erwerb einer Immobilie von uns erhalten Sie umfangreiche Informationen und Dokumente bereits vor dem Besichtigungstermin, sodass Sie eine sichere Kaufentscheidung treffen können. Selbstverständlich gehören die Versicherungsnachweise der Immobilie dazu.

Was bedeutet eine hohe Risikoklasse für die Versicherungskosten?

Versicherungen stufen Immobilien nach dem sogenannten ZÜRS-Gefährdungsklassenmodell (Zonierungssystem für Überschwemmung, Rückstau und Starkregen) ein. Je nach Lage und Risiko wird das Gebäude einer von vier Klassen zugewiesen:

• ZÜRS 1: Sehr geringe Gefahr – Versicherung problemlos und günstig
• ZÜRS 2–3: Mittlere Gefahr – Versicherung mit Auflagen, Beiträge steigen
• ZÜRS 4: Hohe Gefahr – Versicherung oft nur gegen extrem hohe Prämien oder gar nicht erhältlich

Manche Versicherer fordern bei ZÜRS 4 zudem den Nachweis baulicher Schutzmaßnahmen – etwa Rückstauklappen, druckdichte Fenster oder eine wasserabweisende Kellerabdichtung.

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, trägt nicht nur eine wirtschaftliche, sondern auch eine rechtliche Verantwortung. Besonders dann, wenn sich das Objekt in einem Starkregen- oder Hochwassergebiet befindet. In solchen Fällen gelten für Eigentümer klare Pflichten zur Offenlegung – und Verstöße können schwerwiegende rechtliche Folgen haben. Wir zeigen Ihnen, worauf es ankommt und wie Sie sich professionell auf den Verkauf vorbereiten.

Informationspflicht bei bekannten Risiken

Grundsätzlich gilt im deutschen Immobilienrecht der Grundsatz „gekauft wie gesehen“. Doch davon gibt es Ausnahmen – insbesondere bei wesentlichen Risiken, die dem Käufer nicht ohne Weiteres erkennbar sind. Dazu zählen auch bekannte Gefahren durch Starkregen oder Hochwasser.

Wann liegt eine Offenbarungspflicht vor?

Eine Offenbarungspflicht besteht immer dann, wenn dem Verkäufer ein konkreter Risikozustand bekannt ist, der den Wert oder die Nutzbarkeit der Immobilie erheblich beeinflusst. Das kann z. B. der Fall sein bei:

• früheren Wasserschäden im Keller
• einem Versicherungsfall wegen Starkregen
• einer Einstufung in eine Hochwassergefahrenzone
• Ablehnung der Elementarschadenversicherung durch Versicherer

In solchen Fällen müssen Verkäufer den Käufer aktiv informieren – auch dann, wenn dieser nicht explizit danach fragt.

Konsequenzen bei Verheimlichung von Hochwasserrisiken

Rücktrittsrecht der Käufer
Wird ein erheblicher Mangel, wie eine vorhandene Hochwasser- oder Überflutungsgefahr, verschwiegen, kann der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten – selbst nach der notariellen Beurkundung. Das führt nicht nur zur Rückabwicklung des Verkaufs, sondern häufig auch zu erheblichem Reputationsschaden.

Schadensersatzforderungen und Gerichtsprozesse
Zusätzlich drohen Schadensersatzforderungen – etwa für Sanierungskosten, Mietausfälle oder Wertverluste. In schwerwiegenden Fällen kann es zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kommen, bei denen das arglistige Verhalten des Verkäufers im Zentrum steht.

Unser Rat: Offenheit schützt. Eine saubere, nachvollziehbare Dokumentation ist immer besser als ein späterer Rechtsstreit.

Übrigens: Wenn Sie Ihre Immobilie mit Zickler Immobilien verkaufen, überprüfen wir diese Gefahren für Sie. Kontaktieren Sie uns hier.

Kommunikation mit dem Makler und dem Notar
Besprechen Sie alle bekannten Risiken offen mit Ihrem Immobilienmakler. Ein erfahrener Makler kann helfen, die Informationen sachlich aufzubereiten und gezielt im Exposé darzustellen. Auch beim Notartermin sollten Risiken nicht verschwiegen werden. Idealerweise werden sie klar im Kaufvertrag benannt – das schützt beide Seiten und schafft Rechtsklarheit.

Kurz gesagt: Wer ehrlich informiert, vermeidet rechtliche Fallstricke – und verkauft auf Augenhöhe.

Lage und Sicherheit beeinflussen den Marktwert jeder Immobilie – auch in Reutlingen. Befindet sich ein Haus in einem Risikogebiet, führt das oft zu Preisabschlägen. Besonders dann, wenn keine baulichen Schutzmaßnahmen vorhanden sind oder eine Versicherung nicht abgeschlossen werden kann.

Gutachter und Banken berücksichtigen solche Risiken bei der Bewertung. Auch Käufer kalkulieren vorsichtiger, wenn sie mögliche Folgekosten durch Schäden, Umbauten oder erhöhte Versicherungsprämien einplanen müssen.

Es gibt jedoch auch positive Beispiele: Immobilien, bei denen transparente Informationen vorliegen und bereits Schutzmaßnahmen umgesetzt wurden – wie Rückstauklappen, erhöhte Lichtschächte oder Abdichtungen – lassen sich oft zum marktüblichen Preis verkaufen. Prävention zahlt sich aus – im wahrsten Sinne.

Ob Starkregen oder Hochwasser – Naturgefahren wirken sich zunehmend auf den Immobilienmarkt aus. Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, sollte das Thema ernst nehmen.

Käufer tun gut daran, sich frühzeitig über die Gefahrenlage zu informieren, Versicherbarkeit zu prüfen und Schutzmaßnahmen zu berücksichtigen.

Verkäufer wiederum sind gut beraten, bekannte Risiken offen zu kommunizieren, Unterlagen bereitzuhalten und für Transparenz zu sorgen.

In beiden Fällen gilt: Wer vorbereitet ist, trifft bessere Entscheidungen – und handelt verantwortungsvoll.Bei Fragen unterstützen wir Sie gerne, kontaktieren Sie uns hier.