Ab dem Jahr 2025 bringt eine große Reform der Grundsteuer spürbare Veränderungen für Vermieter und Mieter in Deutschland. Die neuen Berechnungsverfahren ersetzen die bisherigen Einheitswerte und sollen eine gerechtere und zeitgemäße Steuerverteilung schaffen. Die Reform wird Vermieter vor die Herausforderung stellen, die Nebenkosten-Vorauszahlungen eventuell anzupassen, während Mieter sich auf mögliche finanzielle Mehrbelastungen einstellen müssen. Wir erklären, wie sich die Grundsteuerreform auf beide Parteien auswirkt, beleuchten die wichtigsten Änderungen und geben praktische Tipps, damit Sie gut vorbereitet sind.

Warum reformiert der Gesetzgeber die Grundsteuer?
Die Grundsteuer gehört zu den wichtigsten Einnahmequellen der deutschen Kommunen. Sie finanziert zentrale öffentliche Einrichtungen wie Schulen, Straßen und Parks. Bisher basiert die Berechnung auf Einheitswerten, die zuletzt 1964 (Westdeutschland) bzw. 1935 (Ostdeutschland) aktualisiert wurden. Aufgrund eines Urteils des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 war die Grundsteuer-Reform unumgänglich: Das Gericht erklärte die bisherigen Regelungen für verfassungswidrig. Die veralteten Werte spiegeln die aktuelle Marktentwicklung oder die Unterschiede bei Grundstücken und Immobilienwerten nicht mehr wider.

Künftig berücksichtigt die Berechnung aktuelle Immobilien- und Bodenwerte. Dies wird im Einzelfall, vor allem bei großen Grundstücken, zu starken Erhöhungen führen.

Was ändert sich konkret?
Ab dem 1. Januar 2025 gilt ein neues Berechnungsmodell, das auf drei Faktoren basiert:

1. Grundstücksfläche
2. Bodenrichtwert
3. Art der Nutzung (z. B. Wohnen oder Gewerbe)

Darüber hinaus legt jede Kommune einen Hebesatz fest, der die Grundsteuerhöhe beeinflusst. Immobilienbesitzer sollten sich darauf einstellen, dass die Höhe der Grundsteuer je nach Region und Lage der Immobilie unterschiedlich ausfällt.

Die Grundsteuerreform bringt nicht zwangsläufig höhere Kosten mit sich. Dank der sogenannten Aufkommensneutralität, die jedoch freiwillig und nicht verpflichtend ist, soll die Reform lediglich die Verteilung der Steuerlast gerechter gestalten, ohne die Gesamteinnahmen der Kommunen zu erhöhen. In der Praxis bedeutet dies, dass manche Immobilienbesitzer und Mieter sogar von einer Entlastung profitieren könnten, vor allem in weniger gefragten Lagen. Die tatsächliche Belastung hängt von Faktoren wie Bodenrichtwert, Nutzung der Immobilie und dem regionalen Hebesatz ab.

Können Vermieter die Grundsteuer auf Mieter umlegen?

Ja, Vermieter dürfen die Grundsteuer als Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Sie teilen die Steuer anteilig auf die Mieter eines Mehrfamilienhauses auf und verrechnen sie über die jährliche Nebenkostenabrechnung.

Nach der Reform bleibt diese Regelung bestehen. Allerdings dürfen die Vermieter während des laufenden Jahres die Nebenkostenvorauszahlungen nicht anpassen. Vermieter und Mieter können jedoch freiwillige Vereinbarungen treffen, um Vorauszahlungen zu erhöhen und hohe Nachzahlungen zu vermeiden.

Hier ist ein aktualisiertes Berechnungsbeispiel für eine Immobilie in Reutlingen unter Berücksichtigung des geplanten Hebesatzes:

Ausgangsdaten:
•Grundstücksfläche: 500 m²
•Bodenrichtwert: 400 €/m²
•Art der Nutzung: Wohnnutzung
•Hebesatz der Stadt Reutlingen: 320 % (geplant; Stand: November 2024)

Berechnungsschritte:

1.Ermittlung des Grundsteuerwerts:
Grundstücksfläche × Bodenrichtwert = 500 m² × 400 €/m² = 200.000 €

2.Anwendung der Steuermesszahl:
Für Wohnnutzung beträgt die Steuermesszahl 0,091 % (Multiplikator: 0,00091).
200.000 € × 0,00091 = 182 € (Steuermessbetrag)

3.Berechnung der jährlichen Grundsteuer:
Steuermessbetrag × Hebesatz = 182 € × 320 % = 582,40 €

Umlage auf Mieter (bei 4 gleichgroßen Wohneinheiten):
582,40 € ÷ 4 = 145,60 € pro Wohneinheit jährlich
145,60 € ÷ 12 Monate = ca. 12,13 € monatlich pro Wohneinheit

Hinweis: Dies ist nur ein Rechenbeispiel. Die tatsächliche Grundsteuer kann je nach individuellen Faktoren variieren.

Diskussion: Zukunft der Umlagefähigkeit der Grundsteuer

Die Umlagefähigkeit der Grundsteuer steht seit Jahren im politischen Fokus. Vor allem in Berlin fordern Gesetzesentwürfe, die Umlagefähigkeit abzuschaffen, um Mieter finanziell zu entlasten. Bisher scheiterten diese Initiativen auf Bundesebene.

Sollte die Bundesregierung die Umlagefähigkeit künftig abschaffen, könnten Vermieter die Grundsteuer nicht mehr auf Mieter übertragen. Diese Änderung würde die Kostenbelastung für Vermieter deutlich steigern, was voraussichtlich zu weiter steigenden Mieten führt.

Empfehlungen für Vermieter

Vermieter sollten die Grundsteuerbescheide rechtzeitig prüfen. Bereits ab 2024 stellen die Finanzämter vorläufige Bescheide aus, die Vermieter auf mögliche Fehler oder ungenaue Werte genau prüfen sollten. Ein Widerspruch kann unnötige Kosten verhindern.

Transparenz gegenüber Mietern vermeidet Konflikte. Vermieter können Mieter frühzeitig über mögliche Änderungen informieren und individuelle Vereinbarungen zu höheren Vorauszahlungen treffen, um spätere Nachzahlungen zu vermeiden. Insbesondere bei hohen Bescheiden lohnt sich eine steuerliche oder rechtliche Beratung, um die Steuerbescheide zu überprüfen.

Was Mieter beachten sollten

Auch Mieter sollten sich frühzeitig auf die Reform vorbereiten. Da Vermieter die neuen Grundsteuerbeträge erst 2026 in die Nebenkostenabrechnung aufnehmen, bleibt Zeit, Rücklagen zu bilden. Eine offene Kommunikation mit dem Vermieter schafft Klarheit über die zu erwartenden Kosten.

Die Grundsteuerreform 2025 bringt Änderungen für Vermieter und Mieter mit sich. Vermieter müssen die neue Kostenstruktur einplanen und rechtzeitig mit ihren Mietern kommunizieren. Mieter sollten sich auf höhere Nebenkosten einstellen und gegebenenfalls Rücklagen bilden.

Unser Tipp: Informieren Sie sich frühzeitig und bereiten Sie sich gemeinsam mit Ihrem Vermieter oder Mieter auf die Reform vor.