Aktualisiert: 19.03.2026

Kaum ein Thema hat in den letzten Jahren für so viel Verunsicherung gesorgt wie das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Als Ihr Immobilienpartner vor Ort möchten wir Licht ins Dunkel bringen. Wir erklären Ihnen einfach und verständlich, was aktuell gilt, welche Übergangsfristen gelten und was sich mit dem geplanten Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) ändern könnte.

Im Kern besagt das Gebäudeenergiegesetz in der aktuell gültigen Fassung von 2024, dass jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme betrieben werden muss. Diese Vorgabe gilt seit 1. Januar 2024 bereits für Neubauten in Neubaugebieten. Für Bestandsgebäude und Neubauten in Baulücken greifen Übergangsfristen, damit die Entscheidung für ein Heizungssystem mit der kommunalen Wärmeplanung abgestimmt werden kann. Dennoch gilt: Es gibt keine sofortige Austauschpflicht für funktionierende Öl‑ und Gasheizungen. Bestehende Heizungen dürfen weiter betrieben und repariert werden; ausgetauscht werden müssen lediglich bestimmte ältere Standard‑ bzw. Konstanttemperaturkessel nach 30 Jahren oder spätestens bis Ende 2044 für fossile Brennstoffe.

Wichtig: Stand März 2026 gilt diese 65‑Prozent‑Vorgabe des GEG 2024 noch uneingeschränkt. Am 24. Februar 2026 hat die Bundesregierung jedoch Eckpunkte für ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) vorgelegt. Dieses neue Gesetz soll das GEG ablösen und die starre 65‑Prozent‑Regel durch ein anderes System ersetzen. Vorgesehen ist eine stufenweise steigende Quote klimaneutraler Brennstoffe bei Öl‑ und Gasheizungen, die sogenannte „Bio‑Treppe“: Ab 2029 müssen neue Gasheizungen mindestens 10 Prozent grünes Gas nutzen, bis 2040 soll der Anteil schrittweise steigen. Der Kabinettsentwurf wird bis Ostern 2026 erwartet, das neue Gesetz soll nach aktueller Planung zum 1. Juli 2026 in Kraft treten, ist aber noch nicht beschlossen.


Unterschied zwischen Neubau und Bestand

Für Neubauten in ausgewiesenen Neubaugebieten gilt die 65‑Prozent‑Regel bereits seit dem 1. Januar 2024: Wer hier baut, muss sofort eine Heizung installieren, die überwiegend erneuerbare Energien nutzt. Für bestehende Gebäude und Neubauten in Baulücken sieht die Sache anders aus. Hier greifen Übergangsfristen; die Pflicht zum Heizen mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie greift grundsätzlich erst, wenn die kommunale Wärmeplanung vorliegt – für Städte über 100.000 Einwohner spätestens ab dem 30. Juni 2026, für kleinere Gemeinden erst ab dem 30. Juni 2028.

Die geschilderten Unterschiede beziehen sich auf das aktuell geltende GEG 2024. Mit dem geplanten GMG soll die Kopplung der Heizpflichten an die kommunale Wärmeplanung gelockert und die Technologieoffenheit gestärkt werden. Die kommunale Wärmeplanung bleibt aber für Eigentümer eine wichtige Orientierungsgrundlage, um abzuschätzen, ob sich etwa ein künftiger Fernwärmeanschluss anbietet.


Was passiert, wenn die alte Heizung kaputtgeht?

Geht Ihre Gas‑ oder Ölheizung irreparabel kaputt – die sogenannte „Havarie“ – müssen Sie nicht sofort auf eine Wärmepumpe umsteigen. Das GEG 2024 sieht Übergangsregelungen vor: Für jeden Heizungstausch – nicht nur im Havarie‑Fall – gibt es eine Übergangsfrist von in der Regel fünf Jahren, in denen etwa eine gebrauchte oder gemietete Gasheizung weiterbetrieben werden darf. Innerhalb dieser Frist können Eigentümer die Gebäudehülle sanieren und die Investition in eine erneuerbare Heizung vorbereiten. Bei Gasetagenheizungen kann die Frist bis zu 13 Jahre betragen.

Diese Übergangsregel gilt nach aktuellem GEG 2024. Unabhängig davon besteht eine langfristige Perspektive: Heizungen, die vor 2024 eingebaut wurden, dürfen bis spätestens zum 31. Dezember 2044 mit fossilem Erdgas oder Heizöl betrieben werden; ab 1. Januar 2045 ist ein Wechsel auf biogene oder synthetische Brennstoffe erforderlich. Wer heute repariert oder übergangsweise eine fossile Heizung nutzt, sollte deshalb schon mitdenken, wie die Anlage später auf klimaneutrale Brennstoffe oder hybride Konzepte umgestellt werden kann.

Viele überregionale Medien berichten von einer Frist bis 2028. Für Eigentümer in Reutlingen ist das jedoch nur die halbe Wahrheit. Das GEG koppelt die Pflicht zum Einbau von Heizungen mit einem hohen Anteil erneuerbarer Energien an die Fertigstellung der kommunalen Wärmeplanung. Dabei unterscheidet das Gesetz nach der Größe der Kommune:

• Kleinere Gemeinden (unter 100.000 Einwohner): Die Wärmeplanung muss bis spätestens 30. Juni 2028 vorliegen.
• Großstädte (über 100.000 Einwohner): Hier muss die Planung bereits bis zum 30. Juni 2026 abgeschlossen sein.

Die kommunale Wärmeplanung als Taktgeber

Da Reutlingen mit seinen über 115.000 Einwohnern als Großstadt gilt, ist hier der 30. Juni 2026 die maßgebliche Frist. Die Stadt hat ihren Energienutzungsplan als kommunalen Wärmeplan bereits erstellt; der Entwurf wurde Ende 2023 öffentlich ausgelegt und online veröffentlicht. Nach heutigem Rechtsstand des GEG 2024 wäre damit ab dem 1. Juli 2026 beim Heizungstausch im Bestand die 65‑Prozent‑Regel einzuhalten. Die Bundesregierung plant jedoch, diese Vorgabe mit dem neuen GMG abzuschaffen und durch andere Regeln wie die Bio‑Treppe zu ersetzen. Für Eigentümer bleibt die Wärmeplanung dennoch wichtig, weil sie zeigt, wo die Stadt voraussichtlich auf Fernwärme setzt und wo eher individuelle Lösungen wie Wärmepumpen sinnvoll sind.


Was ändert sich ab Juli 2026 für Bestandsgebäuden?

Nach dem heute gültigen Gebäudeenergiegesetz (GEG 2024) müssten Eigentümer beim Einbau einer neuen Heizung in Reutlingen ab dem 1. Juli 2026 grundsätzlich sicherstellen, dass diese mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien oder unvermeidbare Abwärme nutzt. Ein reiner Austausch „Gas gegen Gas“ oder „Öl gegen Öl“ wäre dann nur möglich, wenn die Anlage überwiegend mit Biogas, Bio‑Heizöl oder anderen erneuerbaren Brennstoffen betrieben wird – was tendenziell höhere Betriebskosten verursachen kann.

Gleichzeitig plant die Bundesregierung mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) ihren grundlegenden Kurswechsel: Die pauschale 65‑Prozent‑Vorgabe soll gestrichen werden. Stattdessen ist eine „Bio‑Treppe“ vorgesehen, also stufenweise steigende Anteile klimaneutraler Brennstoffe bei neu eingebauten Gas‑ und Ölheizungen ab 2029 (10 Prozent ab 2029, danach weitere Stufen bis 2040). Für Eigentümer bedeutet das: Die Entscheidung für eine neue Heizung bleibt technologieoffen, mittelfristig steigen aber die Anforderungen an den Anteil erneuerbarer Brennstoffe. Es lohnt sich daher, frühzeitig zu prüfen, ob sich ein Anschluss an ein Fernwärmenetz anbietet oder ob eine Wärmepumpe, Biomasse‑ oder Hybridheizung die bessere Wahl ist.


Welche Heizungen sind künftig noch erlaubt?

Das GEG 2024 ist technologieoffen gestaltet. Sie sind nicht gezwungen, eine Wärmepumpe einzubauen, wenn diese für Ihr Haus technisch nicht sinnvoll ist. Folgende Optionen stehen zur Wahl, um die Anforderungen zu erfüllen:

• Anschluss an ein Wärmenetz (Fernwärme): In städtischen Lagen oft die komfortabelste Lösung. Der Wärmeplan der Stadt wird zeigen, welche Straßenzüge künftig erschlossen werden.
• Elektrische Wärmepumpe: Der Klassiker für effiziente Gebäude.
• Hybridheizung: Eine Kombination aus einer Gas- oder Ölheizung und einer Wärmepumpe. Die Wärmepumpe übernimmt die Grundlast, der Verbrenner springt nur an sehr kalten Tagen ein.
• Stromdirektheizung: In sehr gut gedämmten Häusern mit geringem Wärmebedarf erlaubt.
• Biomasseheizung: Zum Beispiel Pelletheizungen (unter bestimmten Auflagen bezüglich Feinstaub).

Unabhängig von der konkreten Gesetzesfassung gilt: Bestehende Gas‑ und Ölheizungen dürfen nur noch bis zum 31. Dezember 2044 mit fossilem Erdgas oder Heizöl betrieben werden. Wer heute noch auf eine reine Gas‑ oder Ölheizung setzt, sollte deshalb unbedingt mitdenken, wie sich die Anlage später auf klimaneutrale Brennstoffe (zum Beispiel Biogas, Bio‑Heizöl oder E‑Fuels) oder hybride Konzepte umstellen lässt.

Mit dem geplanten GMG sollen Gas‑ und Ölheizungen weiterhin zulässig bleiben, allerdings unter Auflagen: Ab 2029 ist eine stufenweise steigende Beimischung klimaneutraler Brennstoffe vorgesehen; Gaslieferanten sollen dann mindestens 10 Prozent grünes Gas beimischen, weitere Erhöhungen bis 2040 sind geplant. Zusätzlich ist eine Grüngas‑ beziehungsweise Grünheizöl‑Quote für Energieversorger im Gespräch. Damit bleibt die Technologieauswahl groß, gleichzeitig steigen die Anforderungen an den CO₂‑Fußabdruck der Heizungsanlage.

Das Gebäudeenergiegesetz stellt viele Eigentümer vor Herausforderungen, bietet aber auch Chancen zur Wertsteigerung der eigenen Immobilie. Für Eigentümer in Reutlingen bleibt der 30. Juni 2026 eine wichtige Orientierungsmarke: Bis dahin muss die kommunale Wärmeplanung abgeschlossen sein, und voraussichtlich wird bis dahin auch klar sein, in welcher Form das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) das bisherige Heizungsgesetz ablöst.

Zusätzlich sollten Sie zwei langfristige Zeithorizonte im Blick behalten: Ab 2029 ist – nach aktueller Planung – eine stufenweise steigende Nutzung klimaneutraler Brennstoffe für neue Gas‑ und Ölheizungen vorgesehen, und spätestens Ende 2044 müssen fossile Brennstoffe in Heizungen ganz auslaufen. Wer seine Heizung heute modernisiert, sollte deshalb schon mitdenken, wie die Anlage in diesen Rahmen passt – das beeinflusst auch den späteren Wiederverkaufswert. Nutzen Sie die verbleibende Zeit, um sich über Förderprogramme zu informieren, den energetischen Zustand Ihres Hauses zu verbessern und sich gegebenenfalls an die kommunale Wärmeplanung und die lokale Fernwärmeentwicklung anzupassen.

Handeln Sie nicht überstürzt, aber warten Sie auch nicht bis zur letzten Sekunde. Eine moderne, rechtssichere Heizung steigert nicht nur den Wohnkomfort, sondern wirkt sich auch positiv auf den Marktwert Ihrer Immobilie aus. Wer den Austausch zu lange aufschiebt, riskiert bei einem späteren Verkauf Preisabschläge, da potenzielle Käufer die Sanierungskosten einkalkulieren werden.

Haben Sie Fragen dazu, wie sich der energetische Zustand Ihres Hauses auf den aktuellen Marktwert auswirkt? Oder denken Sie über einen Verkauf nach und sind unsicher, ob Sie vorher noch investieren sollten? Sprechen Sie uns gerne an. Wir bewerten Ihre Situation objektiv und helfen Ihnen, die richtige Entscheidung für Ihre Immobilie zu treffen.
Kontaktieren Sie uns hier.